某小区于2019年与A物业公司签订为期6年的物业服务合同（2020年1月1日至2025年12月31日）。后因该物业公司提供服务不到位，小区环境脏乱差，小区业主委员会经向物业公司反馈并下达整改通知书但小区物业拒不整改，该小区业主委员会组织召开业主大会，经过表决决定于2024年3月解除与A物业公司的物业服务合同，并选聘B物业有限公司签订物业服务合同。

后B物业公司正式进驻该小区。但A物业公司以物业服务合同未到期、小区业委会单方解除合同未支付违约金、解除合同通知下达后仍提供物业服务费用未支付等事由，拒不配合移交小区门岗及物业办公用房，致使新旧两家物业服务企业无法正常交接。该小区业主就物业公司被解聘后仍拒不办理交接手续，小区业主如何维护自身合法权益，以及如何规范小区业主与物业公司之间权利义务关系等问题提出法律咨询。

本案中主要涉及如下法律问题和矛盾争议焦点：

（一）小区业主大会是否有权单方解除原物业服务合同。

（二）原物业合同解除后是否应当支付违约金。

（三）物业合同解除通知发出后，原物业公司拒不搬离期间是否应当支付其物业服务费。

（四）物业合同解除后，原物业公司拒不搬离交接如何处置。

（一）关于小区业主大会是否有权单方解除原物业服务合同的问题

依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第（四）项规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。以及《中华人民共和国民法典》第九百四十六条第一款规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

由此可见，小区业委会通过有效的业主大会表决形成有效决议后，依法享有物业服务合同的任意解除权。本案中，该小区通过召开业主大会，达到相关人数及面积比例表决情况，属于形成了有效的更换物业服务单位的业主大会决议，且该决议一经作出，相关合同即应当解除，不以物业服务单位方面是否同意为前提条件。因此，该小区通过召开业主大会形成有效决议，并发出相关解除合同通知书，可视为已经依法解除了其与A物业公司的原物业服务合同关系。

（二）关于原物业合同解除后是否应当支付违约金的问题

依据《民法典》有关规定，合同解除权分为法定解除权和约定解除权，关于是否承担合同解除后的违约责任的问题，也需要考虑双方之间是否存在法定或者约定的违约责任承担情形问题。《民法典》第九百四十六条第二款也规定，小区业主通过行使物业合同任意解除权解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。因此，关于合同解除后是否应当支付违约金问题，需进一步结合实际情况判断。

本案中，如原物业公司无法举证证明合同解除存在可归责于业主的事由，对其造成损失的，则其无权主张因合同解除而造成的赔偿责任。且结合该小区业主大会与A物业公司签订的《天津市住宅物业服务合同》有关约定“乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方在7日内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应当给予甲方经济赔偿”。也即该物业服务合同中已经明确约定如A物业公司（乙方）存在违反合同约定义务，未能达到约定管理服务目标且逾期未整改的，甲方有权终止合同；且由此造成甲方经济损失的，还应当给予经济赔偿。

因此，如该小区业委会能够举证证明系因物业公司对小区物业环境维护质量不合格、整改落实不到位等违反合同约定原因导致物业合同应当被终止的，归根结底仍属于系因A物业公司自身方面未充分履行合同约定的义务、自身存在过错原因所导致出现合同被解除的结果，故其无权向小区业主委员会主张违约金。

（三）关于物业合同解除通知发出后，原物业公司拒不搬离期间是否应当支付其物业服务费的问题

依据《民法典》第九百四十九条第二款规定“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”也即原物业服务企业违反合同终止后的退出及交接义务的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。因此，法律上并不认可原物业公司恶意拒不退场情形下提供的服务构成事实法律关系，在原物业公司丧失合法依据仍滞留在小区中继续提供服务的，则因对上述提供服务行为并无合同依据等合法权利，其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。本案中，该小区业委会经过业主大会作出解聘决议后，已依据《民法典》第九百四十六条规定，发出相关通知书，要求其于2024年2月28日前撤出小区。因此，A物业公司继续占据该小区物业办公房及门岗房屋，并据此要求给予其2024年3月至实际搬离期间小区物业费的主张，不符合相关法律规定。

（四）关于物业合同解除后，原物业公司拒不搬离交接如何处置的问题

实践中，此种原物业公司被小区业主大会解聘后仍占据物业用房及相关文件拒不搬离移交并阻挠新物业公司入驻的情况颇多。对此需要明确的是，依据法律规定，物业服务合同终止后，原物业服务公司及时退出物业服务区域并完成交接系其法定义务，不得以任何理由拒绝。本案中，即便原物业公司以相关费用未支付或对解除物业合同行为不服的，亦不能免除原物业服务企业的交接退场义务。如确有欠付前期物业费等正当事由的，原物业公司亦应通过另行提起民事诉讼等其他合法途径依法主张权利。

（1）关于物业合同解除后物业公司腾退用房及交接文件的法律责任问题

首先，从物业服务合同本身的性质来看，依据《民法典》第九百三十七条、第九百四十九条规定，物业服务合同是物业服务人员为业主提供物业管理服务，由业主支付相应物业服务费用的民事合同性质，其本质上仍属于平等主体之间民事权利义务关系的约定，双方应当按照协议约定内容履行相应义务。因此，物业合同解除后，物业公司已失去继续占用相关物业用房及相关文件资料的合法权利依据，其应当依据该物业服务合同解除的事实，履行腾退用房及交接文件的民事合同义务。故如物业合同解除后物业公司未移交相关用房及交接文件的，属于违反民事合同及《民法典》法律规定的行为，业主委员会有权依法提起民事诉讼，请求人民法院判决物业公司腾退物业用房并移交文件资料，物业公司拒不执行的，业主委员会有权请求人民法院强制执行予以腾退。

（2）关于行政管理责任中属地住建委所应承担的责任问题

除上述民事违约责任外，从物业管理行政监管角度分析。关于属地住建委监管职责的问题，依据《天津市物业管理条例（2021修正）》第六条第二款规定，区住房建设部门是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。因此，物业企业在日常经营活动中如有违反物业管理的行为，属地住建委物业管理科亦有权基于行政管理法定职权对其进行监督管理。依据《物业管理条例（2018修正）》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。此外，第五十八条还规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。此处罚则中“有关资料”是否也包括第三十八条规定的“物业管理用房”，还是仅针对第二十九条第一款规定的文件“资料”，目前司法实践中存在一定争议。有判例认为【（2020）桂71行终4号】【（2023）云04行终92号】，第三十八条规定的“物业用房”亦属于第五十八条规定的“有关资料”范围，物业公司拒不移交的，属地住建委有权据此进行相应处罚，即对“有关资料”范围进行了“包含物业办公用房”的扩大解释。

但笔者倾向性认为，第一，从该法律条文本身的文义解释角度理解，《物业管理条例》第二十九条规定的“资料”内容均为文件性质的材料，并不包括“物业管理用房”。且第三十八条中明确把“物业管理用房”和“本条例第二十九条第一款规定的资料”进行并列式列举，可见并未将“物业管理用房”统一概括进入“资料”的范围，故结合法条上下文表述可知，此处五十八条中的“资料”应当仅指第二十九条对应的文件性质的资料。且按照一般意义上的常理分析，“资料”仅指文件性质的材料，并不包括房屋等建筑物的内容。如确需要将“物业管理用房”和“本条例第二十九条第一款规定的资料”一并进行概括式表述，立法时将第五十八条中“有关资料”的表述修改为“有关物品”则更为贴切。

第二，依据《天津市物业管理条例》第五十九条规定，物业服务企业依照有关规定履行退出程序时，除向业主委员会移交本条例第四十四条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、物品和资料：（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备。此处法条表述亦将“物业管理用房”与该条例第四十四条规定的“资料”内容进行区分，且按照该款项表述的顺序来看，该“物业管理用房”对应的应是“资金、物品和资料”中的“物品”内容而非“资料”内容。

第三，根据行政行为“法无授权即禁止”的基本原则，在没有明确法律规定情况下，处罚事项的范围（将未移交“物业管理用房行为”也纳入处罚事项属于扩大解释）应当严格进行限缩性解释。

第四，即便住建委处罚事项中不包含移交有关物业管理用房，小区业主委员会仍有权采取提起民事诉讼并申请法院强制执行方式取得物业管理用房，其仍然具有权利救济的有效途径。

综上，笔者倾向性认为，区住建委依据《物业管理条例》第五十八条规定，仅能有权对物业公司未移交《物业管理条例》第二十九条规定的“资料”的行为进行处罚，而不应包括对“不移交物业管理用房”这一行为直接进行行政处罚的权力。但除此之外，因违反移交物业管理用房仍属于违反《物业管理条例》第三十八条规定的行为，区住建委基于物业管理行政监管职责，仍有通过约谈、指正等方式要求原物业服务企业移交相关物业管理用房的权力，并可向小区业委会释明可通过提起民事诉讼方式主张房屋返还的权利救济方式。

除此之外还需要明确的是，无论上述移交的“有关资料”中是否包含“物业管理用房”，区住建委均仅具有责令改正并进行行政处罚权，目前未有明确法律规定区住建委有权直接从事搬离并腾空物业用房交付新物业公司使用的法定职权。

（3）关于行政管理责任中属地街道办事处所应承担的责任问题

依据《天津市街道办事处条例》第二十八条规定，街道办事处应当依法组织和指导辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召集物业管理联席会议，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，支持物业服务企业依法开展工作，协调相关部门解决物业管理工作中出现的问题，规范物业管理活动。

因此，属地街道办事处在此过程中并无直接的行政处罚法定职权，其仅具有监督、组织、协调、沟通、调解物业公司与小区业主之间关系的属地管理责任，并应协调区住建委等其他行政机关解决物业管理工作中的问题。此外，依据《天津市物业管理条例（2021修正）》第五十九条第二款规定，未成立业主委员会的，在区物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。因此，属地街道办也有代替未成立业主委员会的小区业主，临时接受物业公司移交的有关物品及资料的责任。

综上所述，无论是从民事合同违约角度，还是从行政管理监管角度，对于物业公司合同解除后拒不移交物业用房及资料行为均可进行救济，且二者之间不存在相互排斥关系，该小区业主委员会可同时采取以上两种方式主张责令原物业公司腾退物业用房的权利，以此维护小区业主自身合法权益。

声明

本文基于公开案例及学术观点整理，不代表正式法律意见。具体案件需结合证据与地方司法政策个案研判。